“尖子生”房企们对下半年楼市的预判

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截至上周，上市房企中报披露已到规定时间限，除了部分企业业绩难产之外，行业超九成的参与者，都已经亮出上半年的卷面。

在这个异常艰难的市场环境下，必须先说一嘴，能按时发年报的企业，都是好样的。

纵览来看，销售规模下行、盈利承压已是大家这份中报的共性，甚至还有约三分一的企业归母净利润遭遇亏损。

疫情叠加市场下行，导致销售遇阻结算收入减少、结转项目毛利低导致毛利率大幅下降、计提的资产减值规模增加以及外汇波动造成净汇兑损失，这四个原因叠加，构成了寒气弥漫的地产寂静岭。

但每个班里总会有几个尖子生——也有少部分房企，依然录得了净盈利的增长。

在TOP10房企里，就有万科集团、保利发展、龙湖集团、金地集团 4 家企业归母净利保持增长，分别同比增长 10.64%、5.11%、0.82%、7.68%。

在中国企业联合会、中国企业家协会最新发布的“2022中国企业500强”榜单中，万科、保利、龙湖等房企，也以稳定的业绩表现入榜。

这些行业地位巍然不动，财务数据长期坚挺的房企，一直都被视为行业的“灯塔”，他们对于市场的研判、对现金流极限压力的把控、以及对业务线的遴选等战略变动，都是同行必定要研究的对象。

更具精准率的航向，让他们在风暴中看起来甚至比上一份业绩会时，更有“信心”。

而这次中报业绩会上，他们也在传递自己的感知，帮行业指路。

短期预判：下半年市场有望转好

今年开年首月，TOP100房企实现全口径销售金额5856.4亿元，单月业绩规模同比降低40.6%，较2021年月均水平降低44.4%。

而万科当月的合同销售金额更是同比下降50.2%。

降温未见拐点，“吹哨人”郁亮提出了“黑铁时代”，引发行业风声鹤唳。

到了6月底的股东大会上，由于行业销售金额降幅有所收窄。郁亮也罕见地唱多行业，表示“短期来看市场已经触底，恢复是缓慢温和的过程”，给低迷的行业点燃了信心。

而在8月31日的中期业绩会上，郁亮又补充道：市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量，“住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新”。

具体到中短期的下半年里，万科总裁祝九胜和金地集团董事长凌克都直接表示：相信公司下半年的销售业绩会比上半年的业绩更好。

龙湖对“市场修复”的体会更深。今年6月份，龙湖集团权益签约面积为101.5万平方米、权益销售额为160.2亿元，分别环比增长81.6%、76.8%。

龙湖集团首席执行官陈序平认为，中央及多个地方政府陆续出台多项政策，支持房地产行业的健康发展。6月起，市场出现了持续筑底并反弹的迹象。

且他进一步具体研判：“今年是低开-触底-向好的态势，全年的房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅，但整体市场往向好的方向走。”

行业已经触底，下半年将温和向好。是这几家尖子生房企已经形成的一个共识。

土地投资：聚焦高能级城市

2020年时，行业公开披露回款率的上市房企们，平均回款率为87%。

到了2021年，这一数字上升到了91%。

而今年中报季后，一个明显的现象是：如万科、龙湖、绿城、金茂等不少头部房企，回款率都达到了100%以上。

房企的现金流，一来自销售，二来自融资。

克而瑞研究数据显示，上半年，百强房企整体销售金额的同比降幅超过50%，同时，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。

当两端均收窄，有限现金，就要实现最大化的预留。

如上所述，代表房企一边做的是，抓回款率，提高考核标准。另一边做的是，量入为出，保持经营性现金流的净流入。

需要说明的是，量入为出并非投资缩减，而是战略性聚焦进行高回报性的投资。

眼下对于稳健房企来说，其实是一个投资的窗口，如龙湖集团首席执行官陈序平所说：在高杠杆企业出清之后，市场竞争减少，土地竞争也随之减少。

此外，不少地方政府，为了吸引房企投资，降低流拍率，拿出大量优质地块。

以龙湖为例，上半年里，龙湖集团在北京、杭州、重庆、成都、合肥等核心城市获取17个优质项目，平均溢价率只有5%，其中有一半是零溢价获取的。

而保利发展，今年上半年新增37宗地，新增容积率面积412万平方米，对比2021年上半年的84宗地、全口径建面1651万平方米，大幅减少。

但其中，一二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14个百分点。

陈序平预测，将出现常态化的机会。此外，大家在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。

凌克也在业绩会上委婉表达了，金地年初基于对2022年房地产市场审慎的判断，根据市场形势变化，按量入为出的原则，对投资预算进行了压缩。

“下半年会根据项目收益、项目现金流情况，继续合理增加土地储备。”

经营业务:明确性高才投入

有意思的是，4个代表房企里，有2家房企的物业服务板块，都是今年上半年才提交了招股书，还未正式登陆资本市场。

最新消息是，9月1日，根据港交所公告，万物云已经通过港交所聆讯；而龙湖智创生活的上市进程也正在推进，此前有消息称其已通过聆讯。

它们也是TOP10房企里唯二依然缺席的两家优质规模型物企——上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。2022 年上半年，龙湖智创生活收入总计 63 亿元，同比增长33%。

他们迟到的原因，都是认为目前市场情绪不佳，不想叫个好价钱就把物业当“卖猪仔”一样卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。

多元化布局、分拆上市，都已经不是房企的新鲜事，开发、经营、服务并重，也是这些尖子房企的明显优势。但祝九胜评价：经营型业务是长周期、重投入的生意，是难而正确的事情，都要久久为功，长期积累。

在万科3月时的业绩会开始后，郁亮就曾做了一场反思和检讨。其中一条，他提到：多赛道同时探索，让我们所付出的成本比想象中的要更大。

2014年，万科率先试水长租公寓业务，两年后正式推出集中式公寓品牌“泊寓”。截至今年上半年末，“泊寓”共运营管理房屋 20.99 万间，累计开业 16.95 万间。规模位居行业首位。但是否盈利，万科并未透露。

同样是长租公寓，龙湖旗下的“冠寓”，在2021年，即开业5年后，才迎来了盈利元年。

多元赛道从培养，到开花结果，并不具备明确性。龙湖就建议，整个多元化的生意逻辑，依然是要坚持在集团聚焦的城市、聚焦的板块。

龙湖在2003年9月开业了第一家天街，重庆北城天街。此后，龙湖集团每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营,以保证商业的稳健发展。经过近20年发展，2022上半年，龙湖已经开业运营了65座，在手近130座商场。

但龙湖计划，未来无论是重资产还是轻资产，只聚焦在20个左右的高线城市去做布局，而不会为了项目的数量或在管规模，而下沉到一些低线城市去做商业的轻资产管理。

同理，今年才正式对外的智慧营造版块，也是围绕龙湖在TOD方面多年沉淀下来的能力，以及过去几年在数字化上超过百亿的投入，积累了关于数字化、VR包括线上、线下一体的能力才成立展开的。

谨慎开启创新业态，做市场和创利能力确定性更强的业务，是尖子房企告诉你的，另一抗风险稳压器。

结语：

“泰坦尼克号撞到冰山的时候，你再来调头已经来不及了，一定要在看不到它的时候就提前做应对。”

这是一句影响了吴亚军十多年的话。

被危机感驱动，而不是被危机驱动。于行业所有从业者来说，尖子生成为尖子，不是凭借胆大，而是凭借谨慎，最终成为这个时代的总冠军。

这也是一句，如果能活到下一个周期，一定要刻进脑海里的长期法则。